Zu viel für schadhafte Wohnung gezahlt? Rückforderung möglich!

Zu viel für schadhafte Wohnung gezahlt? Rückforderung möglich!

Das Landgericht (LG) Berlin entschied am 01.03.2018 (Az.: 67 S 342/17), dass ein Mieter grundsätzlich trotz Kenntnis von der Mangelhaftigkeit der Mietsache die Rückzahlung überschüssig gezahlter Miete verlangen kann. Zwar sind Rückforderungen dann ausgeschlossen, wenn der Zahlungsempfänger darauf vertrauen durfte, das Geleistete auch behalten zu können. Dies sei hier jedoch nicht der Fall, da die Mieter den Vermieter über den Sachmangel informiert hatten. Zudem sei eine Rückforderung auch dann nicht ausgeschlossen, wenn der Mieter keine tiefergehende Kenntnis von der Tatsachen- und Rechtslage hatte. Zur Kenntnis über die Rechtslage gehört insbesondere auch Kenntnis über die Höhe der Mietminderung. Da dies aber von Fall zu Fall unterschiedlich sein kann, ist grundsätzlich zugunsten des Mieters davon auszugehen, dass keine positive Kenntnis vorliegt. Das öffnet dann Tür und Tor für eventuelle Rückforderungen.

Küchenabfluss defekt – Unangenehmer Geruch zieht durch ganze Wohnung

Im vorliegenden Fall waren Mieter einer Wohnung in Berlin über nahezu ein Jahr durch ein in der Wand verlaufendes, undichtes Abflussrohr belastet. Durch das austretende Wasser verbreiteten sich in der gesamten Wohnung unangenehme Gerüche. Nach dem Bekanntwerden des Problems wurde selbiges an den Vermieter weitergeleitet und eine Mietminderung von 15% vorgeschlagen. Damit war der Vermieter allerdings nicht einverstanden, sodass weiterhin die volle Miete gezahlt wurde. Kurz nachdem der Schaden behoben wurde, zogen die Mieter aus und blieben dem Vermieter drei Monatsmieten schuldig. Auch einer Zahlungsaufforderung kamen sie nicht nach und forderten, man könne die Mieten mit der ausstehenden Mietminderung verrechnen. Diese Idee behagte dem Vermieter allerdings nicht im Mindesten, sodass es zum Gerichtsverfahren kam.

Mieter bekommt Recht – Mietminderung kann rückwirkend geltend gemacht werden

Das Gericht allerdings schloss sich der Ansicht der beklagten Mieter an: Demnach sei es möglich, Miete zurückzufordern, die trotz eines Mangels gezahlt worden sei. Bei einem derartigen Mangel erachtete das Gericht eine Mietminderung von 10% pro Monat für angemessen. Die Minderung sei auch nicht dadurch ausgeschlossen, dass die Mieter von ihrem Recht auf Minderung der Miete wussten und trotzdem vorbehaltslos die volle Miete zahlten. So seien die Mieter nämlich erstens davon ausgegangen, dass der Vermieter einer Mietminderung zustimmen müsse. Zweitens sei der Vermieter auch nur dann schutzwürdig, wenn er davon ausgehen durfte, dass die Miete vorbehaltslos gezahlt wurde. Das war hier aber gerade nicht der Fall, da der Vermieter um den Sachmangel wusste und die Vermieter ihre Absicht, die Miete zu mindern, bereits zum Ausdruck gebracht hätten. „Eine tatsächliche Vermutung, dem Mieter sei ‚sein Recht zur Herabsetzung der Miete‘ […] bekannt, ist nicht gerechtfertigt“, so das LG in seiner Urteilsbegründung.

Fazit: LG entscheidet zugunsten der Mieter – Rückforderungsausschluss nur bei genauer Kenntnis

Mieter können aufatmen: Nach der Entscheidung des LG sind Rückforderungen von bereits gezahlter Miete grundsätzlich möglich. Ein Ausschluss der Rückforderung könne nur erfolgen, wenn der Mieter nicht nur vollumfängliche Kenntnis über Tatsachen bezüglich der Minderung und des Mangels verfügen, sondern auch Gewissheit über die Rechtslage besteht. Im Einzelnen heißt das, Höhe und Angemessenheit, sowie die Kenntnis, dass die Minderung aus dem Gesetz automatisch eintritt und weder erklärt werden muss, noch der Zustimmung des Vermieters bedarf. Ein derartiges Szenario ist jedoch eher unwahrscheinlich. Selbst ein Anwalt kann im Zweifel nur schätzen, inwieweit die Höhe der Minderung im entsprechenden Fall angemessen ist. Damit sind die Chancen der Mieter, überschüssig gezahlte Miete zurückzuerhalten, recht hoch. Wichtig ist insbesondere, den Mangel dem Vermieter anzuzeigen, damit dieser sich nicht darauf berufen kann, von einer vorbehaltslosen Mietzahlung durch den Mieter ausgegangen zu sein. Sollte dieser Hinweis beherzigt werden, steht einer Rückforderung kaum noch etwas im Weg. Die Anwälte der Bernd Rechtsanwalts GmbH stehen Ihnen mit ihrer Expertise im Mietrecht gern zur Seite und helfen Ihnen, Ihre Ansprüche geltendzu machen.