Wohnungseigentümergesellschaft: Eiscafé ist kein Laden – Ansprüche durchsetzbar

Wohnungseigentümergesellschaft: Eiscafé ist kein Laden – Ansprüche durchsetzbar

Das Landgericht (LG) Frankfurt am Main hat mit Urteil vom 27.09.2018 entschieden, dass eine Immobilie nicht für die Einrichtung eines gastronomischen Betriebes genutzt werden darf, wenn die Eigentümergemeinschaft sie lediglich zu Verwendung als Laden vorsah (Az.: 2-13 S 138/17). Die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) habe dann das Recht, sowohl vom Eigentümer der Ladenräume als auch vom Mieter der Räumlichkeit die Einstellung des Gaststättenbetriebes zu verlangen, da hier eine Störung des gemeinschaftlichen Eigentums vorliege. Konkret ergibt sich für die WEG ein Unterlassungsanspruch aus §1004 BGB.

Ladenfläche als Eiscafé vermietet: Eigentümergemeinschaft wehrt sich

Die WEG eines Gebäudes hatte Räumlichkeiten im Erdgeschoss zur Vermietung als Laden bestimmt. Der Eigentümer besagter Räumlichkeiten vermietete diese daraufhin an einen Mieter, der in den Räumlichkeiten ein Eiscafé einrichtete. Es wurden Stühle und Tische aufgestellt, um Kunden einzuladen, die Eis- und Kaffeespezialitäten, die angeboten wurden, direkt zu verzehren. Die WEG jedoch sah sich daraufhin in ihren Rechten verletzt, schließlich sei ein Eiscafé kein Laden, damit sei die Vermietung unzulässig. Der Eigentümer solle dafür sorgen, dass der Betrieb der Eisdiele eingestellt würde. Dies wurde durch die WEG mittels Klage vor dem Amtsgericht (AG) Dieburg begehrt. Mit Urteil vom 18.09.2017 (Az.: 2 C 36/16) schloss sich das Amtsgericht dieser Auffassung an. Dagegen legte der Eigentümer der Räumlichkeiten Berufung vor dem LG ein.

Eigentümer bleibt erfolglos – LG stellt Unterschied zwischen Verkauf und Gastronomie fest

Mit seiner Berufung vor dem LG bleibt der Eigentümer allerdings erfolglos: „Sieht die Teilungserklärung eine Nutzung einer Teileigentumseinheit als Laden vor, kann in dieser kein Eiscafé betrieben werden, in dem auch Speisen und Getränke verkauft werden und eine Bestuhlung vorhanden ist. Ein Anspruch auf Unterlassung einer vereinbarungswidrigen Nutzung besteht auch gegen den Mieter, selbst wenn der Mietvertrag eine derartige Nutzung gestattet“, so die Ansicht des LG. Die streitgegenständliche Nutzung als Eisverkaufsstelle könne nicht unter dem Begriff des Ladens subsumiert werden, vielmehr handele es sich um eine andere Kategorie der Nutzung. Dies sei insbesondere daraus zu folgern, dass ausschließlich Speisen und Getränke verkauft würden, zudem die Möglichkeit eröffnet sei, diese noch vor Ort zu verzehren. Bei einem Laden stehe nur der Kauf, nicht jedoch der gleichzeitige Genuss im Vordergrund.

Zweckbestimmungswidrige Nutzung trotzdem zulässig? BGH-Rechtsprechung bringt Abhilfe

Zwar hat der Bundesgerichtshof (BGH) in seiner Rechtsprechung (Urteil vom 27.10.2017 – V ZR 193/16) festgestellt, eine zweckbestimmungswidrige Nutzung könne unter gewissen Umständen durchaus zulässig sein. Das gelte allerdings nur, falls „sie bei typisierender Betrachtungsweise nicht mehr stört als die vorgesehene Nutzung“. Dies sei hier jedoch nicht der Fall, so das LG in seiner Entscheidung: „Ein gastronomischer Betrieb bedingt ein völlig anderes Kundenverhalten als eine reine Verkaufsstelle. Im Falle einer reinen Verkaufsstelle ist eine Kommunikation unter den Kunden, also damit Gesprächslärm, auf Ausnahmefälle beschränkt“. Das Gegenteil sei jedoch bei gastronomischen Betrieben der Fall.

Fazit: Eigentümer unterliegt WEG – Anspruch der WEG auch gegen Mieter

Der Vermieter unterliegt damit der Zweckbestimmung durch die WEG. Und nicht nur das: Zudem hat die WEG auch einen Unterlassungsanspruch gegen den Mieter. Auf den ersten Blick mag das vielleicht ‚unfair‘ wirken. Allerdings wäre es „auch unverständlich, dass ein Sondereigentümer durch Vermietung seines Sondereigentums seine Gebrauchsbefugnis faktisch erweitern könnte. Der Sondereigentümer könnte dann durch vertragliche Regelung mit einem Dritten faktisch vereinbarte Beschränkungen der Gebrauchsmöglichkeit umgehen“. Vielmehr könne der Mieter eventuell nachträglich Ansprüche gegen den Eigentümer und Vermieter geltend machen, da dieser ihm die Mietsache nicht rechtsfehlerfrei verschafft habe. Demnach muss der Mieter trotzdem den gastronomischen Betrieb ein- oder wenigstens in einen Ladenbetrieb umstellen. Sie haben Fragen rund um das Thema WEG? Fachanwaltliche Beratung können Sie gern bei der Bernd Rechtsanwalts GmbH einholen.