Windräder auf Ackerfläche – BGH stärkt Eigentümer

Windräder auf Ackerfläche – BGH stärkt Eigentümer

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom 14.09.2018 (Az.: V ZR 12/17) die Bodenverwertungs- und -verwaltungs GmbH (BVVG) vor den Kopf gestoßen. Die BVVG beschäftigt sich hauptsächlich mit dem verbilligten Verkauf von landwirtschaftlich genutzten Flächen nach dem Ausgleichsleistungsgesetz (AusglLeistG). Dabei wurde über lange Zeit in den Kaufverträgen eine Klausel verwendet, die es der BVVG erlaubte, von den Käufern im Nachhinein viel Geld zu verlangen: Wurde das Ackerland nämlich später mit Windkraftanlagen bebaut, verlangte die BVVG „mindestens […] 75% des üblicherweise für die Errichtung vergleichbarer Anlagen an vergleichbaren Standorten gezahlten Betrages, […] abzüglich eines Bewirtschafter-/Pächterentschädigungsanteils von 15%“, heißt es in der Pressemitteilung des BGH vom 14.09.18.  Diese Klausel wurde jetzt vom BGH für nichtig erklärt, eine Abschöpfung darf auch dann nicht vorgenommen werden, wenn Windräder auf den Ackerflächen aufgestellt werden.

Käufer will drei Windräder bauen – BVVG droht mit Rücktritt, falls nicht gezahlt wird

Im vorliegenden Fall hatte sich der Käufer im Jahr 2005 etwa 70 Hektar Land von der BVVG zum vergünstigten Kaufpreis angeschafft. Im Kaufvertrag waren die bezeichneten Regelungen enthalten, darunter auch eine Klausel, die es der BVVG erlaubte, das Land zurückzukaufen, sollte es etwa durch Änderung des Bebauungsplans nutzbar werden. Zudem wollte die BVVG vom Vertrag zurücktreten können, sollte die Mehrheit der verkauften Fläche nicht mehr zur Landwirtschaft, sondern zur Stromerzeugung genutzt werden. Als der neue Eigentümer der Fläche einem Betreiber von Windkraftanlagen etwa einen Hektar der gekauften Fläche zur Verfügung zu stellen gedachte, um dort drei Windräder aufzustellen, und dies der BVVG mitteilte, intervenierte diese: Sie bestand auf Einhaltung der vereinbarten Zahlungen. Daraufhin klagte der Käufer, insbesondere mit dem Ziel, keine Zahlungen leisten zu müssen. Es solle aber auch durch das Gericht festgestellt werden, dass die BVVG kein Recht habe, wegen des Aufstellens der Windräder vom Kaufvertrag zurückzutreten oder die Flächen verbilligt zurückzukaufen.

Vorinstanzen erkennen Wiederkaufsrecht an – Schlechte Aussichten für Käufer?

Das Landgericht (LG) Berlin urteilte am 24.02.2015 (Az.: 19 O 207/14), der BVVG stehe kein Anspruch auf Zahlung der Entschädigung zu. Allein der jetzige Eigentümer habe einen Anspruch darauf. Das Berufungsgericht, das Kammergericht (KG) Berlin, stellte ferner fest (Urteil vom 21.12.2015 – 28 U 7/15), der BVVG sei es auch nicht möglich, vom Kaufvertrag wegen des Baus der Windräder zurückzutreten. Allerdings habe die BVVG die Option, das Land zurückzukaufen, dürfe dann allerdings nicht den Bau der Windkraftanlage genehmigen. Gegen das Berufungsurteil wurde vom Kläger (jetziger Eigentümer) gegen das Wiederkaufsrecht und von der Beklagten (BVVG) Revision gegen das gesamte Urteil vor dem BGH eingelegt.

BGH entscheidet zugunsten des Eigentümers – BVVG bleiben nur stark eingeschränkte Rechte

Der BGH schließlich erklärte, wie schon die Vorinstanzen, die Klausel zur Abschöpfung der Entschädigungszahlungen für unwirksam. Zudem löse die Genehmigung der Windkraftanlage auch kein Wiederkaufsrecht aus, da ein solches Recht voraussetze, dass „die verbilligt erworbenen Flächen nachträglich […] ‚nutzbar werden‘. Hierzu gehören Flächen, die […] insbesondere zu Bauland geworden sind“. Diese Voraussetzung sei jedoch beim Errichten einer Windkraftanlage nicht gegeben, so der BGH in seiner Urteilsbegründung. Es sei der BVVG lediglich gestattet, vom Kaufvertrag zurückzutreten. Dafür sei allerdings erforderlich, dass „wesentliche Teile der verkauften Fläche nicht mehr für landwirtschaftliche Zwecke [,] sondern für Zwecke der Windenergieerzeugung verwendet werden. Dies sei hier nicht der Fall, weil die für die drei Windräder benötigten Stand- und Abstandsflächen insgesamt nur 1,41 % der von dem Kläger verbilligt erworbenen landwirtschaftlichen Fläche ausmachen“. Demnach kann die BVVG aus dem Bau der Windkraftanlage keinen Gewinn schlagen.

Fazit: BGH stärkt Grundbesitzern den Rücken – BVVG empfindlich getroffen

Die Entscheidung des BGH zugunsten der Erwerber von vergünstigt verkauftem Land trifft die BVVG schwer: Über Jahre hinweg wurden in den Kaufverträgen über verbilligtes Ackerland von der BVVG Regelungen verwendet, die der BGH nun für unzulässig erklärte. Grundbesitzer, die verbilligt Land von der BVVG erwarben und nach der Errichtung von Windkraftanlagen Entschädigungszahlungen an die BVVG entrichteten, sollten ihre Ansprüche prüfen lassen. Sind Sie betroffen? Dann stehen Ihnen die Anwälte der Bernd Rechtsanwalts GmbH gerne für die Ersteinschätzung Ihrer Sachlage zur Verfügung.