Nach Vertragsende überwiesene Miete: Jobcenter hat Anspruch gegen Vermieter

Nach Vertragsende überwiesene Miete: Jobcenter hat Anspruch gegen Vermieter

Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied mit Urteil vom 31.01.2018 (Az.: VIII ZR 39/17) über die Rückzahlungsforderung eines Jobcenters gegen einen Vermieter. Demnach stehe dem Jobcenter besagter Anspruch aus §812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB wegen ungerechtfertigter Bereicherung aus Nichtleistungskondiktion zu. Dies gilt jedoch nur, insoweit der Mieter die Anweisung an das Jobcenter, nach §22 Abs. 7 zweites Sozialgesetzbuch (SGB II) an den Vermieter direkt zu überweisen, widerrief. Gegebenenfalls ergibt es sich aber auch konkludent durch Vorlage eines neuen Mietvertrages für eine andere Wohnung. Dadurch entfalle der Tatbestand der ‚Leistung‘ – eine Eingriffskondiktion wegen rechtsgrundloser Bereicherung wird hiernach möglich, sodass das Jobcenter vom Vermieter direkt das Geld herausverlangen kann.

Jobcenter überweist an Vermieter fälschlicherweise Miete auch nach Ende des Mietvertrages

Im vorliegenden Fall unterstützte ein Jobcenter eine Familie, Mieter eines Einfamilienhauses, mit Leistungen für Kosten der Unterkunft und Heizung nach SGB II. Hierfür wurden durch das Jobcenter monatlich 860 Euro an den Vermieter des Hauses auf Antrag der Familie (entsprechend §22 Abs. 7 SGB II) überwiesen. Nachdem die Familie das Mietverhältnis beendete und dem Jobcenter einen neuen Mietvertrag vorlegte, wurde kurze Zeit später vom Jobcenter eine weitere Überweisung mit dem Betreff ‚Miete‘ in der üblichen Höhe an den alten Vermieter getätigt. Der Aufforderung, das überschüssig gezahlte Geld zu erstatten, kam der Vermieter nicht nach. Als Begründung führte er an, er hielte das überwiesene Geld für eine Zahlung der Mieter zum Begleichung noch offener Forderungen aus dem Mietverhältnis. Daraufhin erhob das Jobcenter Klage vor dem Amtsgericht (AG) Rendsburg, das mit Urteil vom 17.03.2016 (Az.: 41 C 258/15) die Klage abwies. Als Begründung wurde angeführt, es handele sich bei der Überweisung um eine Leistung des Mieters an den Vermieter, das Jobcenter könne das Geld nur auf dem Umweg über den Mieter zurückerlangen. Dies ist insoweit für das Jobcenter ungünstig, da es so von Forderungen betroffen ist, die der Vermieter gegen den Mieter zu haben behauptet. Deshalb besteht die Gefahr, nicht die volle Summe zurückzuerhalten. Das Jobcenter legte beim Landgericht (LG) Kiel erfolgreich Berufung gegen das Urteil des AG ein (Urteil vom 27.01. 2017 – 1 S 96/16).

Vermieter mit Berufungsurteil unzufrieden – Revision gegen Entscheidung vor dem BGH

Gegen das Urteil des LG Kiel wehrt sich nun der Vermieter mit einer Revision vor dem BGH. Er fordert mit seiner Klage die Wiederherstellung des Urteils des Amtsgerichts. Der BGH folgt hier jedoch der Rechtsauffassung des LG: Die Revision habe keinen Erfolg, das LG habe den Sachverhalt zutreffend beurteilt. In der Überweisung sei keine Leistung zu sehen, da mit Vorlage des neuen Mietvertrags für das Jobcenter kein Grund mehr bestand, Geld zu überweisen. Damit greife nicht der Vorrang der Leistungskondiktion. Das Jobcenter kann somit seinen Anspruch wegen ungerechtfertigter Bereicherung direkt dem Vermieter gegenüber geltend machen. Der Vermieter hätte zudem erkennen müssen, dass es sich bei der Zahlung nicht um die Begleichung etwaiger noch bestehender Forderungen handele, da die Höhe der Zahlung genau einer Monatsmiete entsprach und der Betreff der Überweisung dahingehend lautete. Des Weiteren hätte der Vermieter auch wissen müssen, dass ihm das Geld nicht zustehe. Er sei demnach dazu verpflichtet gewesen, die überschüssig gezahlte Miete an das Jobcenter zurückzuüberweisen.

Fazit: BGH entscheidet zugunsten des Jobcenters und der Mieter – Vermieter muss erstatten

Die Entscheidung des BGH führt hier dazu, dass das Jobcenter das Geld direkt vom Vermieter zurückerhält. Das ist auch vorteilhaft für die Mieter: Hätte der BGH anders entschieden, hätte sich das Jobcenter wahrscheinlich bezüglich der Rückzahlung an sie gewandt. Hier ist allerdings zu beachten: Eine solche Nichtleistungs- oder Eingriffskondiktion ist für das Jobcenter nur möglich, wenn die vom Mieter erteilte Anweisung bezüglich der direkten Zahlung an den Vermieter widerrufen wurde. Deshalb sollten Mieter, die Unterstützung für Unterkunft und Heizung im Rahmen von Arbeitslosengelt II beziehen, bei einem Wohnungswechsel unbedingt prüfen, ob sie dem Jobcenter eine Anweisung im Sinne von §22 Abs. 7 SGB II erteilten. Sollte das der Fall sein, so ist diese im besten Fall sofort zu widerrufen, entweder ausdrücklich oder durch Vorlage eines neuen Mietvertrags.