Hauskauf: Senkung der Kaufnebenkosten in Aussicht

Hauskauf: Senkung der Kaufnebenkosten in Aussicht

Das Bundesministerium für Justiz und Verbraucherschutz (BMJV) plant unter Regie von Justizministerin Barley (SPD) die Senkung der sogenannten Kaufnebenkosten, die dem Käufer eines Eigenheimes entstehen. Darunter fallen etwa die Maklerprovision, die Notargebühren und nicht zuletzt die Grunderwerbssteuer. Ideen für die Senkung der Kaufnebenkosten gibt es viele. Davon könnten allerdings nur wenige wirklich praxistauglich sein.

Maklerkosten dem Verkäufer auferlegen – In der Theorie gut, in der Praxis schwierig

Eine Idee, die im BMJV nicht neu ist, klingt dabei auf den ersten Blick sehr erfolgversprechend: Wie bei Mietwohnungen, soll dem Verkäufer auferlegt werden, die Kosten für die Bestellung des Maklers zu tragen, das sogenannte Bestellerprinzip. Momentan ist es noch so, dass sich Verkäufer und Käufer zumeist die Maklerkosten teilen, während in Bremen Hamburg, Hessen und Brandenburg der Käufer sogar alleine die Provision trägt (reine Außenprovision). Diese Maklerprovision, die nicht selten mehr als sieben Prozent des Kaufpreises, abhängig vom Bundesland, beträgt, müsste dann vom Verkäufer getragen werden, was den Käufer enorm entlasten würde. Die Maklerkosten sind allerdings nicht gedeckelt und dem Verkäufer wäre es möglich, die Provision einfach auf den Kaufpreis aufzuschlagen. Verlierer bliebe in dieser Situation somit wieder der Käufer: Auf einen höheren Kaufpreis müssen auch insgesamt mehr Steuern und Notargebühren gezahlt werden, sodass der Käufer dann insgesamt sogar schlechter stünde, als das nach der momentanen Regelung der Fall ist. Bereits Barleys Vorgänger im Amt des Justizministers, Heiko Maas (SPD) hatte ähnliche Pläne Anfang des Jahres 2017 geäußert.

Deckelung der Notar- und Grundbuchkosten – Zu Lasten des Verbraucherschutzes sparen

In diesem Zusammenhang wurde von Maas vorgeschlagen, man könne zudem am Stellrad der Grundbuch- und Notarkosten zugunsten drehen, um die Kaufpreise zugunsten der Käufer geringer zu halten. Die Sinnigkeit dieses Unterfangens wurde ebenfalls in einem Artikel des Legal Tribune Online vom 11.01.2017 diskutiert: Demnach sei eine Senkung oder Pauschalierung der Notarkosten zwar ein monetärer Vorteil für den Käufer. Allerdings garantiere das bisherige System eine umfassendere Beratung im Rahmen des Verbraucherschutzes durch den Notar, der im Prozess des Verkaufs einen neutralen Vermittler darstellt. Im bisherigen Gebührensystem steigen mit zunehmendem Kaufpreis auch die Gebühren, selbst wenn kein Mehraufwand für den Notar besteht. Damit soll erreicht werden, dass Immobilienkäufe mit geringeren Nominalpreisen, die in der Regel von privaten Käufern getätigt werden, nicht zu teuer ausfallen. Sie werden von den größeren, teureren Immobilien, die oft gewerblich verkauft werden, mitfinanziert. Würden die Gebühren pauschaliert, würde vermutlich ein Mittelwert gebildet werden, bei dem Käufer kleinerer, weniger wertintensiver Immobilien noch schlechter gestellt würden, sodass sie mehr zahlen müssten, als das momentan der Fall ist. Außerdem würde der Notar eventuell den Beratungsumfang reduzieren, um weniger Zeit für wenig einträgliche Geschäfte aufzuwenden. Auch das ginge zu Lasten der kleinen Privatkäufer.

Grüne fordern Bestellerprinzip – Mit Deckelung der Maklergebühr

Im Bundestag wurde von den Grünen ein Antrag eingereicht, trotz der entgegenstehenden Argumente ein Bestellerprinzip einzuführen. Allerdings in Kombination mit einer Deckelung der Maklerprovision auf zwei Prozent inklusive der Mehrwertsteuer. Dies werde, laut der Antragsbegründung, in Österreich und den Niederlanden bereits so gehandhabt. Durch das Verbot der Preisabsprachen in den Niederlanden habe der Wettbewerb unter den Maklern in Kombination mit einer transparenten Preispolitik zu einer marktüblichen Provision zwischen einem und zwei Prozent geführt.

Schärfster Kritiker an den Plänen der Grünen? Die Maklerbranche!

Von den Plänen der Grünen zeigt sich die Maklerbranche wenig begeistert: Der Verkäufer werde die Gebühr auf den Preis aufschlagen und der Käufer nur stärker belastet. Durch den nominell höheren Kaufpreis müsse der Verbraucher zudem mehr Steuern zahlen, der Staat werde zum Preistreiber. Diese Argumentation kann jedoch nicht überzeugen: Schließlich dürfte es auch heute schon üblich sein, dass der Verkäufer seine Hälfte der Maklerprovision, bei einem Satz zwischen fünf und sieben Prozent, je nach Bundesland, auf den Kaufpreis aufschlägt. Demnach führte ein Bestellerprinzip mit einer auf zwei Prozent gedeckelten Provision, wie von den Grünen gefordert, sogar zu einem geringeren Nominalkaufpreis, als das jetzt der Fall wäre.

Fazit: Lösung der Debatte lässt auf sich warten – Reine Außenprovision gedeckelt sinnvoll

Es lässt sich allerdings auch an der Sinnigkeit des Bestellerprinzips zweifeln: Sinnvollste Lösung wäre demnach eine gedeckelte reine Außenprovision. Der Verkäufer müsste nichts auf den Kaufpreis aufschlagen, sodass der Käufer durch den nominell geringeren Kaufpreis etwas Grunderwerbssteuer einspart. Die Maklerprovision, die er sowohl beim Bestellerprinzip, als auch bei geteilter Provision jedenfalls indirekt sowieso alleine trägt, könnte er dann bei einer gedeckelten Höhe von zwei Prozent, auch noch entrichten. Diese praktikabelste Lösung wird jedoch aller Wahrscheinlichkeit nicht umgesetzt werden, da dem Staat dadurch Steuereinnahmen entgehen würden.