Eigentümerwechsel nach Hauskauf: Kündigungsschutz für Mieter möglich

Eigentümerwechsel nach Hauskauf: Kündigungsschutz für Mieter möglich

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom 14.11.2018 (Az.: VIII ZR 109/18) die Abwehrrechte von Mietern gegen den Hauseigentümer gestärkt: Ist einer Mietpartei ein lebenslanges Wohnrecht per Mietvertrag eingeräumt, so besteht diese Regelung selbst dann fort, wenn das Haus an einen neuen Eigentümer verkauft wird. Eine ordentliche Kündigung sei bei Bestehen einer solchen Abrede unwirksam. Auch sei eine derartige Klausel nicht unverhältnismäßig, da dem Vermieter immer noch bleibe, bei Pflichtverletzungen vonseiten der Mieter außerordentlich zu kündigen. „Bereits die Terminologie der Klausel ‚lebenslanges Wohnrecht‘ [spricht] dafür, dass den Beklagten eine gesicherte Rechtsposition habe eingeräumt werden sollen und diese nicht ihren bisherigen Wohnraum verlieren sollten, sofern sie dies nicht selbst zu vertreten hätten“.

Wohnhaus gekauft: Neuer Vermieter will alteingesessene Mieter loswerden

Im konkreten Fall wurde von der Stadt Bochum ein Wohnhaus gekauft. In diesem Wohnhaus lebte seit über 30 Jahren ein Ehepaar, den Eheleuten wurde vonseiten der Stadt aus Mietvertrag ein lebenslanges Wohnrecht garantiert. Diese Garantie sollte auch dadurch abgesichert werden, dass der neue Eigentümer sich im Kaufvertrag verpflichten musste, das Wohnrecht weiterhin einzuräumen, sowie im Falle eines Weiterverkaufs den nächsten Käufer ebenfalls dazu zu verpflichten. Der neue Vermieter kündigte dem Ehepaar jedoch ungeachtet dessen. Nachdem diese der Kündigung widersprachen, wandte sich der Vermieter mit einer Klage an die Gerichtsbarkeit.

Niederlage durch alle Instanzen: Vermieter verliert auf ganzer Linie

Weder vor dem Amtsgericht (AG) Bochum (Urteil vom 13.09.2017 – 47 C 291/14) noch vor dem Landgericht (LG) Bochum (Urteil vom 03.04.2018 – I-9 S 80/17) hatte der Kläger Erfolg: Beide Gerichte sahen es als erwiesen an, dass die Garantie ‚lebenslanges Wohnrecht‘ bestand habe. Ein Recht zur ordentlichen Kündigung bestehe nicht, da die im Vertrag aufgezählten Kündigungsarten nicht abschließend seien und aus dem Parteiwillen abzuleisten sei, dass der Begriff ‚lebenslang‘ genau so zu verstehen sei. Dieser Ansicht schloss sich dann auch der BGH vollumfänglich an. Eine Kündigung vonseiten des Vermieters komme nur dann in Frage, falls eine Pflichtverletzung, etwa Verzug beim Zahlen des Mietzinses der Mieter vorliege. Dann bliebe ihm immer noch die Möglichkeit, außerordentlich zu kündigen. Wegen der Spezialität des Wohnrechts, insbesondere der Beschränkung auf das Ehepaar, liege keine Unverhältnismäßigkeit vor.

Fazit: Echter Vertrag zu Gunsten Dritter – Kündigung nur bei Pflichtverletzung durch Mieter

Der BGH stellt sich im ergangenen Urteil klar hinter die Mieter: Der Vermieter könne bei einem ‚lebenslangen Wohnrecht‘ nicht ordentlich kündigen. Einzig eine Pflichtverletzung des Mieters, etwa das Nichtzahlen von Mietzins, begründe Umstände, in denen der Vermieter zu einer außerordentlichen Kündigung berechtigt wäre. Es liege hier ein echter Vertrag zu Gunsten Dritter, nämlich der Mieter, vor, denen allein aus dem Wortlaut des Mietvertrages eine eigene Rechtsposition gegenüber dem Vermieter zugesichert sei.