BGH zu Schönheitsreparaturen: Renovierungsvereinbarung unwirksam

BGH zu Schönheitsreparaturen: Renovierungsvereinbarung unwirksam

Das Urteil des Bundesgerichtshofes (BGH) vom 22.08.2018 (Az.: VIII ZR 277/16) zugunsten des Mieters sorgt für Furore: „Eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt“ sei auch dann unwirksam, „wenn der Mieter sich durch zweiseitige Vereinbarung gegenüber dem Vormieter verpflichtet hat, Renovierungsarbeiten in der Wohnung vorzunehmen“, heißt es in der Pressemitteilung des BGH vom 22.08.2018 (Nr. 138/2018).

Mieter gestärkt: Formularmäßige Übertragung von Schönheitsreparaturen nicht zulässig

Dass eine formularmäßige Übertragung der Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auch im Falle einer Renovierungsvereinbarung unzulässig ist, macht der BGH mit dem aktuellen Urteil ganz deutlich: „Nach Rechtsprechung des Senats hält die formularvertragliche Überwälzung der nach der gesetzlichen Regelung … den Vermieter treffenden Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen im Falle einer dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung der Inhaltskontrolle … nicht stand, sofern der Vermieter dem Mieter keinen angemessenen Ausgleich gewährt. … Diese Grundsätze bleiben auch dann anwendbar, wenn der betreffende Mieter sich … durch zweiseitige Vereinbarung gegenüber seinem Vormieter zur Vornahme von Renovierungsarbeiten verpflichtet hat“. Auch eine AGB- ähnliche Regelung für solche Situationen wird vom Bundesgerichtshof als unzulässig erachtet, da sie den Mieter zu stark benachteilige (Urteil vom 18.03.2015 – VIII ZR 185/14). Als ebenso benachteiligend wird vom BGH eine Beteiligung des Mieters an noch nicht fälligen Schönheitsreparaturen mittels einer formularmäßig festgehaltenen Quote erachtet, wenn das Mietverhältnis bereits beendet ist. Auch eine solche Klausel wird vom BGH für unwirksam erklärt (Urteil vom 18.03.2015 – VIII ZR 242/13).

Begriff Schönheitsreparatur: Welche Arten der Ausbesserung darf der Vermieter verlangen?

Festgeschrieben wurde der Begriff der Schönheitsreparaturen schon 1974 vom Kammergericht (KG) Berlin. Dieses definierte, Schönheitsreparaturen seien Instandsetzungsarbeiten zur Beseitigung von Abnutzungserscheinungen die durch normales Wohnen hervorgerufen würden (KG Berlin, MDR 1974, 319). Im §28 Abs.4 der zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) wird des Weiteren festgehalten, Schönheitsreparaturen dürften nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen umfassen. Zudem dürften die Kosten höchstens mit 8,50 Euro je Quadratmeter Wohnfläche im Jahr angesetzt werden, falls der Vermieter die Kosten dieser Schönheitsreparaturen trägt. Trotzdem ist Vorsicht geboten: Sollten Beschädigungen auftreten, welche über die gewöhnliche Abnutzung hinausgehen, so ist die Reparatur dieser nicht unbedingt Sache des Vermieters. Diese können dann in der Regel nämlich als Schadensersatz durch den Vermieter gegen den Mieter geltend gemacht werden. Allerdings stehen dem Vermieter hier nach §548 BGB nur sechs Monate zu, um seine Ansprüche geltend zu machen, nachdem die Mietsache zurückgegeben ist.

Reparaturverlangen des Vermieters bei andauerndem Mietverhältnis – Besteht dazu Berechtigung?

Grundsätzlich besteht die Möglichkeit, dass der Vermieter vom Mieter die Beseitigung von Schönheitsmängeln auch während des Mietverhältnisses verlangen kann. Allerdings muss aufseiten des Mieters die Verpflichtung bestehen, die Schönheitsreparaturen durchzuführen. Des Weiteren muss die Klausel, die eine solche Situation regelt, auch wirksam sein. Das sei etwa nicht der Fall, wenn der Vertrag „starre“ Fristenpläne, also Intervalle festlege, in denen Reparaturen vorgenommen werden müssten, selbst wenn die Mietwohnung nach objektiver Betrachtung noch nicht reparaturbedürftig sei, so der BGH (Beschluss vom 20. März 2012 – VIII ZR 192/11). Fristenpläne seien deshalb nur in der Form zulässig, als dass sie eine grobe Richtlinie darstellten, von der auch abgewichen werden könne, sofern die Wohnung noch in gutem Zustand sei. Auch hier ist allerdings zu beachten: Kommt der Mieter seiner Pflicht zur Renovierung nicht nach, sei es dem Vermieter gestattet, vom Mieter einen Vorschuss in Höhe der voraussichtlichen Kosten zu verlangen und die Maßnahme selbst durchzuführen, so der BGH (Urteil vom 06.04.2005 – VIII ZR 192/04).

Fazit: Vorsicht beim Mietvertragsabschluss – Klauseln vorab genau prüfen lassen

Das aktuelle Urteil des BGH vom 22.08.2018 fällt hier ganz klar zugunsten des Mieters aus. Allerdings ist gemeinhin Vorsicht geboten: Dies gilt nur für formularmäßige Verträge oder derartige Klauseln. Im Rahmen der Vertragsfreiheit können in individuell ausgehandelten Verträgen nahezu alle Verpflichtungen rechtswirksam festgehalten werden. So kann sich der Mieter etwa dazu verpflichten, bei Verlassen einer unrenoviert übernommenen Wohnung, diese vollständig und auf eigene Kosten zu reparieren. Zu beachten ist also: Bei individuellen Mietverträgen kann sich der Mieter vorschnell zur Renovierung und zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichten. Es bleibt somit ratsam, Mietverträge vor Vertragsabschluss juristisch prüfen zu lassen.