Anspruch auf Sanierung – Pflichten der Anteilseigner in einer Wohnungseigentümergemeinschaft

Anspruch auf Sanierung – Pflichten der Anteilseigner in einer Wohnungseigentümergemeinschaft

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat laut der Pressemitteilung vom 04.05.2018 mit Urteil vom selben Tag (Az.: V ZR 203/17) entschieden, Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) seien zur Sanierung von Feuchtigkeitsschäden verpflichtet, wenn diese in einem aufgeteilten Haus im Bereich des gemeinschaftlichen Eigentums aufgetreten seien. Ein Unterlassen der Sanierung ist selbst dann nicht zulässig, wenn eine Mehrheit bei der Mitgliederversammlung der WEG gegen die Sanierung stimmt. Diese Entscheidung wird vom BGH unter anderem aus Artikel 14 Abs. 2 Satz 1 Grundgesetz (GG) abgeleitet: Eigentum verpflichtet.

Naturheilpraxis, Künstleragentur, Kommunikationsagentur: Genutztes Teileigentum verfällt

Im vorliegenden Fall war ein Altbau in mehrere Bereiche, nämlich Eigentumswohnungen und Gewerberäume unterteilt worden, die als Naturheilpraxis, Künstler- und Kommunikationsagentur genutzt wurden. An den genutzten Gewerberäumen bestand Teileigentum der Wohnungseigentümer, die in einer WEG zusammengeschlossen waren. In der Folgezeit traten an den Wänden dieser Räume Feuchtigkeitsschäden auf, die Mehrheit der Wohnungseigentümer verweigerte die Renovierung.

300.000 Euro Renovierungskosten: Mehrheit der Eigentümer sieht sich nicht in der Zahlungspflicht

Die WEG ließ Gutachten zur Ursache für die Feuchtigkeit erstellten, es wurde auf fehlerhafte Bausubstanz geschlossen. Die Sanierung wurde mit Kosten von etwa 300.000 Euro beziffert. Doch die Mehrheit der WEG stellte sich gegen die Sanierungsmaßnahmen, auch Eindämmungsmaßnahmen wurden abgelehnt. So wählte die Partei, die sich für die Sanierung einsetzte, schließlich den Rechtsweg.

BGH entscheidet zugunsten der Kläger: Alle Eigentümer sind zur Sanierung verpflichtet

Der BGH bestätigte dann die Sicht der Kläger: Es bestünde ein Anspruch auf Sanierung, gemeinschaftliches Eigentum müsse baulich grundsätzlich in einem nutzungsfähigen Zustand sein. Demnach sei bei gravierenden baulichen Mängeln, welche die zweckentsprechende Nutzung zu beeinträchtigen drohten, eine sofortige Instandsetzung erforderlich. Einen derartigen Mangel stelle die Durchfeuchtung der Wände durchaus dar, selbst wenn bisher kein gesundheitsschädlicher Schimmel aufgetreten sei: Die genutzten Einheiten müssten laut BGH in einem Zustand sein, der einen geeigneten Aufenthaltsraum für Menschen darstelle. Dies ergebe sich aus der Teilungserklärung, welche den Räumen eine mögliche Nutzung als Laden oder Büro zuspricht.

Umgehen einer Sanierung möglich – Allerdings nur bei Änderung der Teilungserklärung

Zudem führt der BGH aus, grundsätzlich sei es möglich, die Sanierung zu umgehen. Dafür müsse die WEG allerdings die Teilungserklärung insoweit ändern, dass der Nutzungszweck keine geeigneten Aufenthaltsräume für Menschen, etwa in Form von Läden oder Büros, mehr beinhalte. Dies sei allerdings auch nur insoweit möglich, als die Bausubstanz des Gebäudes nicht betroffen sei, so der BGH. Allerdings solle eine solche Anpassung „nur als ultima ratio in Ausnahmefällen und gegen Ausgleichszahlungen in Betracht gezogen werden“.

Weitreichende Folgen der BGH- Entscheidung: Zulässige Nutzung wichtig für Sanierungsfragen

Mitglieder von WEG sollten sich demnach in Zukunft vermehrt Gedanken machen, inwieweit und zu welchem Nutzungszweck Räume in Immobilien aufzuteilen, sinnvoll ist. Denn die BGH Entscheidung zeigt: Zugelassene Nutzungen spielen eine höchst relevante Rolle bei der Frage nach der Verpflichtung zur ordnungsgemäßen Sanierung.