AG Augsburg: Mietminderung wegen Marderbefalls im Dachgeschoss, nicht aber wegen Verkehrslärms

AG Augsburg: Mietminderung wegen Marderbefalls im Dachgeschoss, nicht aber wegen Verkehrslärms

Das AG Augsburg hat in seinem Urteil vom 27.09.2017 (Az. 72 C 2081/16) eine Mietminderung wegen erheblichen Lärms, dass durch Marder, die im Dachgeschoss hausten, für gerechtfertigt gehalten. Eine Mietminderung wegen Verkehrslärms, verursacht durch eine Umleitung, sei jedoch nicht gerechtfertigt.

Sachverhalt: Beschaffenheitsvereinbarung im Wohungsmietverhältnis

Die Klägerin mietete vom Vermieter im Jahr 2001 eine Wohnung über der sich der Dachboden (Fehlboden mit Holzboden) befand. Mit Schreiben vom 6.8.16 minderte die Beklagte die Miete rückwirkend ab Juli 2015 um 14,5 %, wobei sie 4,5 % wegen Verkehrslärms wegen Umbau mit einer Umleitung dergestalt, dass die Straße, an der sich die Wohnung befindet, von zwei Seiten befahren wird und 10% wegen Marder, die im Dachgeschoss hausten und erheblichen Lärm in Form von Schreien und Kratzen verursachten. Die Beklagte zahlte ab September 2015 bis Februar 2016 weniger Miete.

Der Kläger beantragt Zahlung des vollen Mietpreises nebst Zinsen für den Zeitraum September 2015 bis Februar 2016.

Die Entscheidung: Mietminderung wegen Marderbefalls ist gerechtfertigt, nicht aber wegen Verkehrslärms

Das AG Augsburg gab der Klage des Klägers nur zum Teil statt. Während die Mietminderung aufgrund des durch die Marder ausgelösten Lärms auf dem Dachboden gerechtfertigt sei, stelle der Verkehrslärm keinen Grund zur Minderung der Miete dar. Das Gericht begründet seine Entscheidung wie folgt:

a) 4,5% Mietminderung wegen Verkehrslärms:

Bei Abschluss des Vertrags wurde weder ausdrücklich noch konkludent eine „ruhige Wohnanlage“ vereinbart. Dieser Umstand wäre nur dann eine konkludent geschlossene Beschaffenheitsvereinbarung, wenn der Vermieter aus dem Verhalten des Mieters nach dem objektiv zu bestimmenden Empfängerhorizont erkennen musste, dass der Mieter das Bestehen des Umstandes über die unbestimmte Dauer des Mietverhältnisses hinweg als maßgebliches Kriterium für den „vertragsgemäßen Gebrauch“ ansieht, und der Vermieter dem zustimmt. Eine einseitige Vorstellung des Mieters genügt nicht. Erforderlich ist, dass der Vermieter in irgendeiner Form zustimmend reagiert. Daran fehlt es hier, sodass die Mietminderung wegen Verkehrslärms nicht gerechtfertigt war. Die Beklagte durfte daher die Miete von Juli 2015 bis Februar 2016 um 4,5% nicht mindern.

b) 10% Mietminderung wegen Mardern auf dem Dachboden:

Anders verhält es sich jedoch bei dem Lärm, den die Marder im Dachgeschoss über der Wohnung verursachten. Der erhebliche Lärm in Form von Schreien und Kratzen beeinträchtige den „vertragsgemäßen Gebrauch“ der Mieterin, da die notwendige Nachtruhe nicht gegeben sei. Diese Geräusche seien auch nicht vergleichbar mit dem Verkehrslärm, da sie wegen des Fehlbodens deutlich wahrzunehmen seien, sodass die Mietminderung gerechtfertigt war. Die Beklagte durfte daher die Miete von Juli 2015 bis Februar 2016 um 10% mindern.